“97开元官网”Google为何投资房地产众筹？

肖楠：原美国第二大房地产众筹公司 Realty Mogul 产品总监，目前在美国仅次于房地产在线拍卖会平台之一 Auction.com 负责管理产品管理，该平台后末端接入美国各大房地产众筹网站，对申请人出售人展开风险信用评估等。房地产众筹行业在美国十分新的两年前该领域网站屈指可数，但现在最少有七八十家，明确又分成 3 类。

一类是确实的房产众筹网站，它们不会寻找好项目源，把钱筹上来，然后投进去。这类数量最多，代表公司：Fundrise、Realty Mogul、AssetAvenue 等。

第二类是地产开发公司，一般来说他们不会原为一个众筹网站，上面只有自己的几个地产项目，这类代表还包括：Prodigy Network；第三类也就是传统古老的私人借贷者，这帮人都有很强当地势力关系网，从前只是对某个区域借贷，但圈外人大多不告诉。而现在当房产众筹热一起，他们也跑到阳光下，自己建网站与之抗衡。第三类发展到现在只不过早已和第一类很像。

据我所知，Realtyshares 有这方面背景。我原本所在的 Realty Mogul 应当归属于第一种，在这个细分领域，Realty Mogul 名列第二，第一是 Fundrise。

但只不过整个美国房地产众筹网站影响力名列，也差不多是这样。三个风触模型美国房地产众筹风触模型只不过早于在私人借贷时期就有，只是现在更加流程化、更加数据化。

美国房地产众筹风触模型一般有三个支柱：必须筹款人的信用、这个房产地理位置，以及这个房产本身历史。对第一个支柱，我们一般不会分析筹款人 Credit thickness 信用历史、FICO Score 信用分数、Recent Activities 近期信用记录、Utilities and billpay history、Derogatory Records、Income to debt ratio 等。特别强调一点：一般银行和金融机构对有 Derogatory Records（还包括倒闭纪录、欠税纪录、法庭裁决欠款等）是不借贷的，但经过 2008-2010 年次贷危机，有很多有资质的筹款人也倒闭。所以，我们也考虑到对有倒闭纪录的人借贷，但不会严苛审查这个倒闭纪录构成原因。

对第二个支柱：房子地理位置，这个包括众多因素，还包括该地区人口密度、就业率、Walk Score、Crime Rate、在当地有多少屯量、消化量等等。比如，近来油价下滑，某些石油企业在 Texas 一线城市裁员，造成当地就业率上升，这些因素都要考虑到。

这里面，很多数据都从美国国家统计局 Census 数据库可以捉到，它们都公开发表。而其它数据，则必须卖。对第三个支柱该房地产历史。首先说道下，房产众筹除了对民用地产众筹外，也对商业地产众筹。

而对商业地产，查该地产历史就很最重要。商业地产还包括很多种，比如公寓 Multi-Family Housing。在美国，多达四户以上住宅公寓，视作商业地产。

再行比如：酒店 Hotel、办公楼 Office Building、商场 Strip mall 和 Plaza、医疗地产 Medical Building、学生公寓 Student Housing、老年人公寓 Senior Housing 等等。以办公楼 Office Building 为事例。如果筹款人要卖一个办公楼，他不会称之为：筹来的钱一部分（一般在几个 Million 左右）用在办公楼整修。我们对他做到风险分析时，就对该办公楼皮肤和骨骼（Bones and Skin）的历史修理记录做到审查。

我们主要看：过去每个整修款项都花上了多少钱？每项和筹款人声称的即将花上的钱做到较为，否 Make Sense？因为商业地产分很多种，每种都会有自己数据分析模式和模型。三个模型各自所影响风控比当你做到一个众筹平台做一定规模，每天不会接到成百上千筹款申请人。有模型的仅次于益处是：可以用机器必要过滤器丢弃不符合标准的筹款项目，哪怕是错失一些潜在好众捐项目，这样做到也是有一点的。一般来讲，高于 100 万美元以下申请人，对筹款人个人信用审查模型也就是第一类模型较为最重要；而对大型商业地产，对该地产本身地点及该地产历史风险分析模型就较为最重要。

这里最好的地方在于：当一个房地产众筹平台一起，仅有美国各地都开始有借款人时，我该怎么对一个不熟知区域展开风触？在美国，大家都就是指一个区域渐渐扩展，比如 Fundrise 在纽约和东海岸，这些是它本就较熟知的本地市场；而其他很多家，都在加州和西海岸较熟知市场渐渐扩展。但对不熟知区域，也有一些风险掌控手段。比如众筹平台捐上来的钱，不是一下子就投出去。如果筹款人声称要整修房屋，为避免他卷钱跑路，一般众筹平台不会只得出其中 1/3，等第一阶段整修结果照片竣工验收合格后，它才不会得出下一个 1/3 款项。

这也是美国房地产众筹行规，也却是美国房地产众筹相比其它消费信贷类 p2p 众筹有所不同的一点，只不过我很想要告诉中国 p2p 众筹平台否也有分期借贷的作法。房产众筹法律变量大家应当都听闻美国 SEC 对外开放了对 Non-Accredited Investor 展开股权筹款的容许。我个人观点，有可能有些乐观。我在美国这十几年，看见听过身边一些房产股权众筹告终案例。

因为有法律容许，一般是几十个投资人倾家荡产。现在容许没有了，估算不会有很多高风险股权众筹房地产项目面向大众。不过充满著法律变量，我看见的美国房产众筹产业变化应当分成三个阶段：第一阶段：美国人投资美国人发动的地产众筹项目；第二阶段：外国人把钱转回美国人的地产众筹项目；第三阶段：外国人把钱转回外国人在美国的地产众筹项目。现在基本正处于：第一阶段方兴未艾、第二阶段悄然兴起。

只不过，第二阶段不会很冷笑话。一个众筹项目不会翻译成中文、日文等有所不同语言，世界各地人都可以投。而且，美国法律法规本就容许且青睐外国人投。只是现在美国众筹平台都较为慎重，给自己限定版了规矩而已。

第三阶段，一个中国人在美国进个 LLC，去找个美国有本地经验的人做到背书，就可以在美国众筹拿地了。换句话说，就是用美国人的钱夺下美国地产。谷歌为何投资 Auction.com？只不过做到房产众捐这段时间，我找到这个模式最好的地方不出资金源，而在于怎么获得好 Deal 源。这是影响我今年加盟 Auction.com 的原因。

Auction.com 是美国仅次于银行法拍电影房地产在线拍卖会平台，它和美国四大银行都有很强关系。银行交还法拍电影房地产，都通过它新的流往市场。目前，像 Zillow、Redfin 所列的 Trustee sales，很多只不过就是指 Auction.com 抓去的房源，因为法拍电影房质量有可能有受损，一般比市场价较低，整修贬值空间也大，也正是众多房屋整修者找寻房源的乐土。所以，很多地产购买者或房屋整修者流程就是：在 Auction.com 看见有潜在贬值空间的房源，然后，四处贷款或去找股权投资，谋求拍卖时竞拍下房源。

Auction.com 由此天然构成众多房产众筹平台的上游项目源。谷歌去年 3 月投资了它：Google Venture 有个投中晚期基金，一般投公司上市前最后一轮，它那期一共转了 3 个公司：Lending Club、Survey Monkey 和 Auction.com，谷歌对 Auction.com 的投资额是 50 Million 美金。我想要谷歌出发点：Google Venture 作为谷歌 Portfolio Company，有很多深层次合作可以进行，还包括地图、搜寻、数据处理等。谷歌有个内部咨询团队，对 Portfolio Company 服务。

我们产品团队现在常常为首人过去和他们辩论。

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